Prawo pierwokupu a prawo odkupu – czym są?

Chcąc prawidłowo zrozumieć, czym się różnią prawo pierwokupu i odkupu, trzeba poznać oba pojęcia.

Prawo pierwokupu gwarantuje stronie umowy możliwość pierwszeństwa zakupu danej rzeczy, jeśli aktualny nabywca będzie chciał ją sprzedać w przyszłości. Oznacza to, że osoba upoważniona do prawa pierwokupu nie może żądać jej sprzedaży. Zgodnie z literą prawa chcąc sprzedać dane aktywa, należy poinformować osobę zainteresowaną o tym fakcie i wskazać warunki umowy sprzedaży, w tym proponowaną cenę.

Strona, której przysługuje prawo pierwokupu może, lecz nie musi, z niego skorzystać. Jeśli nie będzie chciała skorzystać z prawa pierwokupu, to rzecz będąca przedmiotem sprzedaży może zostać sprzedana na tradycyjnych zasadach osobom trzecim. Jeśli jednak strona zechce skorzystać z prawa pierwokupu, to musi złożyć oświadczenie (w dowolnej formie, również ustnie), że korzysta z tego prawa i przystaje na zaproponowane warunki.

Ważną kwestię stanowią w tym wypadku terminy. Prawo pierwokupu musi zostać wykonane w terminie jednego miesiąca w przypadku nieruchomości lub jednego tygodnia w pozostałych przypadkach, licząc od dnia otrzymania zawiadomienia o chęci sprzedaży przedmiotu umowy. Samo zaś prawo pierwokupu nie jest jednak ograniczone czasem, chyba że umowa pomiędzy stronami stanowi inaczej. Można więc z niego skorzystać niezależnie od tego, ile czasu upłynęło od powstania zobowiązania.

A co się stanie, jeśli prawo pierwokupu zostanie naruszone? W takim wypadku strona, która je naruszyła, jest zobowiązana do pokrycia szkody, która wynikła z tego, że strona uprawniona nie mogła skorzystać ze swojego prawa. Najczęściej ustala się w tym wypadku odszkodowanie.

Prawo odkupu, jako dodatkowe postanowienie w zawartej umowie sprzedaży, z kolei stanowi, że sprzedawca zastrzega sobie prawo odkupienia przedmiotu sprzedaży w przyszłości. Innymi słowy, daje ono możliwość odzyskania własności, jeśli sprzedawca rozmyśli się lub zechce odzyskać swoje aktywa. Aby skorzystać z tego prawa, wystarczy jedynie złożyć kupującemu oświadczenie o chęci odzyskania przedmiotu sprzedaży, a ten musi zwrócić zakupioną rzecz. Naturalnie, w tym wypadku strona korzystająca z prawa odkupu zwraca cenę, którą zapłacił kupujący, koszty związane ze sprzedażą tej rzeczy oraz wszelkie nakłady poczynione na tę rzecz, jeśli były niezbędne lub miały na celu zwiększenie jej wartości.

Co ważne, prawo odkupu jest ograniczone czasowo i zgodnie z kodeksem cywilnym można określić maksymalnie pięcioletni okres na jego wykonanie. Nawet jeśli strony umowy określą dłuższy termin, to nie będzie to postanowienie wiążące.

Zastosowanie prawa pierwokupu i prawa odkupu

Zasadniczo prawo odkupu jest stosunkowo rzadko spotykane. Wykorzystuje się je najczęściej w przypadku sprzedaży udziałów lub nieruchomości. Co ciekawe, prawo to często ogranicza się dodatkowymi warunkami. Na przykład przesłanką do skorzystania z prawa odkupu może być podjęcie przez nabywcę udziałów działalności konkurencyjnej.

Czasem prawo to stosuje się też w przypadku przedmiotów o sporej wartości sentymentalnej lub materialnej, szczególnie wtedy, gdy sprzedawca wyzbywa się ich ze względu na trudności finansowe. Dzięki prawu odkupu może je odzyskać, gdy tylko jego sytuacja materialna się poprawi. Jeśli jednak kupujący odmawia odsprzedania rzeczy, uprawniony do odkupu może wyjść z powództwem sądowym, dzięki czemu można wyegzekwować należne prawo. Jeśli jednak nabywca, nie zważając na prawo odkupu, sprzeda przedmiot umowy osobie trzeciej, to można dochodzić odszkodowania z tytułu niewykonania zobowiązania.

Prawo pierwokupu występuje o wiele częściej. Stosuje się na przykład wtedy, gdy strony zawierają długoterminową umowę najmu nieruchomości i najemca zabezpiecza swoje interesy na wypadek jej sprzedaży. Prawo pierwokupu może też zabezpieczyć udziały firmy tak, aby udziałowcem nie została osoba trzecia bez wiedzy i zgody wspólników.

Prawo pierwokupu a odkupu – różnice i podobieństwa

Podsumowując – najważniejszą różnicą pomiędzy prawem odkupu i pierwokupu jest to, kto inicjuje transakcję. W przypadku prawa pierwokupu chęć sprzedaży zależy woli od aktualnego właściciela, z kolei w przypadku prawa odkupu – zależy od woli pierwszego właściciela.

Prawo pierwokupu, w przeciwieństwie do prawa odkupu, nie jest ograniczone czasowo. Oba prawa są jednak niezbywalne i niepodzielne. W obu przypadkach sprzedaż aktywów osobom trzecim nie unieważnia transakcji, ale jest podstawą do uzyskania odszkodowania za poniesione straty.