Zgodnie z treścią art. 19 ustawy o PIT przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest jej wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Analogiczna regulacja w tym zakresie określona została w art. 14 ustawy o CIT.

Stan i stopień zużycia

Wartość rynkową nieruchomości, o której wyżej mowa, określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia. Co więcej, nie są to jedyne czynniki, które wpływają na cenę sprzedaży nieruchomości. Istotny jest również czas i miejsce odpłatnego zbycia.

Wezwanie do zmiany wartości

Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości, organ podatkowy wzywa strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy określa wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.

Nieruchomość obciążona hipoteką

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 22 października 2014 r. (sygn. akt II FSK 2472/12) stanął na stanowisku, że hipoteka nie ma wpływu na wartość rynkową nieruchomości. Wskazuje na to użycie we wspomnianych przepisach sformułowania: "...w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia". W przypadku rzeczy ustawodawca zawęża czynniki modyfikujące cenę rynkową rzeczy tego samego rodzaju i gatunku, służącą do określenia wartości rynkowej konkretnej rzeczy, do czynników związanych z fizyczną stroną rzeczy, takich jak materialne zużycie, stan techniczny, właściwości konstrukcyjne itp. Brak natomiast podstaw do przyjęcia, że czynnikami modyfikującymi cenę rynkową są także czynniki stricte prawne, a więc nie odnoszące się do stanu faktycznego rzeczy, czyli do jej właściwości fizycznych.